多數人一生當中會辦理的最大額貸款就是房貸，關於房貸有10件小事情可以跟各位分享，只要有幾個小觀念，貸款可以更加順利。
1. 個人財力及信用
財力在房貸當中，最重要的是「薪資所得」，大概每100萬的借款，需要5000-6000的薪資，貸款金額在1000萬左右，薪水至少要有5-6萬，但是銀行不一定會全部薪水都認列繳貸款，打折扣的幅度每間銀行都不同，比較保守來看，5-6萬的薪資，房貸大概在700左右應該都沒有問題。而薪資所得能夠維持在同一間公司至少半年，最好一年以上，銀行才會比較好認列。
其他現金存款、股票、基金等當然都有加分效果，那當下存入大筆現金有幫助嗎？銀行可是聰明的很！至少要三個月都有維持一定金額，最好是半年以上，銀行比較會認列財力，有的銀行也認列現金存款作為所得，譬如100萬的存款，可以認列成16萬的薪資所得，當然這筆存款得在該銀行存著才算，同樣要有一定的時間，通常也是三個月到半年以上。
銀行都會調聯徵紀錄，確認借款人信用狀況，舉凡信貸、車貸、卡債、信用卡遲繳紀錄、辦理信用卡、調紀錄次數等等都會影響銀行評分，卡債、遲繳紀錄都不用說，跟金額大小無關，只有要有紀錄就會被減分，貸款條件就會變差甚至不貸！不可不注意！特別要提醒的是調聯徵紀錄，短期內不能有太多調聯徵紀錄，所以在辦理房貸的過程中，最好不要辦理會用到聯徵紀錄的事情，譬如辦理信用卡或是送好幾家銀行申請各種貸款，超過三次以上，銀行會認為是不是紀錄不良？不然短期內為何要申請這麼多家銀行都沒有辦理貸款？同樣也是扣分。
2. 長短年限貸款跟寬限期
現在房貸最久可以辦到40年，究竟是貸款20年好？還是要貸款40年好？舉例來說，假設都是借款400萬，年利率2%，年收入50萬：
20年貸款：還款本金每年約20萬元、利息每年約8萬元
每年可支配所得：50-20-8=22萬元
40年貸款：償還本金每年約10萬元、利息每年約8萬元
每年可支配所得：50-10-8=32萬元
寬限期只繳息不繳本金：400*2%=8萬元
每年可支配所得：50-8=42萬元
差異性在於現金流的多寡，20年本利攤是現金流最少的例子，而寬限期是現金流最多的例子，多出來的現金若是能創造高於銀行利息的收益，當然就很值得先保留現金在手，延後還給本金。簡單說銀行收2%的利息，假設創造10%的收益，相抵扣之後還有8%的淨收益。相對的，40年期的貸款總利息一定會比20年貸款總利息高出一截，這要看個人規劃來做選擇，如果沒有能力創造更高收益，建議還是還給銀行的好。
3. 利率、成數、估價
買賣物件貸款，會以估價或成交價兩者低的為準，貸款通常是8成，但如果個人條件很好，譬如高所得、軍公教等，很有可能將成數往上5%-10%，我通常都說估價看房子本身價值，成數或利率就是要看個人的狀況，因此保持好的信用紀錄、累積一定的資產或財力，貸款的時候都會加分。
4. 銀行人員
我們面對辦理貸款的銀行專員是業務性質，工作就是找到要借款的人，借款人皆是正常的狀況，他們會比借款人還想把錢借出去，因為業務性質的工作有業績壓力！所以專員跟借款人在同一陣線上，有什麼利率、成數、還款方式、寬限期、違約金、年限等等需求，甚至自己的財力狀況、收入等等，都可以跟銀行專員一起討論，讓專員為你評估該銀行最適合的方案，當然能不能申辦通過，要看後面的審查單位，這兩個單位是互相制衡，銀行專員在外衝鋒陷陣找尋業績，審查單位則是協助銀行保護資金。
5. VIP
一般的銀行大概都有VIP的方案，通常存款在該銀行100-300不等，就有機會成為該銀行的VIP客戶，VIP客戶在辦理貸款的時候，利率、成數等條件都會有些空間可以談，但通常是加點分用，不可能原本最高貸款500萬，變成貸款1000萬或是利率一減就減1%。
6. 信用卡
如果沒有辦理過信用卡，可以去辦一張信用卡，在銀行界如果完全沒有往來或聯徵紀錄，有時候也是扣分的狀況，因為銀行等於沒辦法評估，辦一張信用卡，加個油、吃個飯就好，這也是一種長期累積信用的方法！有些銀行還會提供給卡友的各種卡友專屬貸款方案，加上信用卡大多免年費，持有一張信用卡，就算很少使用，應該也不至於負擔大太成本。
7. 每家銀行都不同
我常說銀行跟朋友是一樣的，跟朋友借錢，不同時期跟每個朋友，能夠借的金額、利率或各種條件一定不同，銀行也是一樣的狀況，貨比三家不吃虧，可以多問問各家銀行自己的貸款需求，選擇適合自己的銀行方案即可，當然是指初步評估，送件出去就會調聯徵紀錄囉！
8. 錦上添花
銀行不是慈善事業，財力好、信用好，銀行才願意借你錢，就是借款人有錢，銀行才要借錢出去，所以說錦上添花，錢出去收不回來，對於銀行而言就是損失，你不想損失，當然銀行也不想損失，所以一定要長期累積自己的財力、信用狀況，將自己打造成「錦」，銀行就會願意「添花」了。
9. 好負債和壞負債
貸款就是負債，負債有兩種，一種好，一種壞，好負債能夠創造收益，帶來收入，所以開公司借錢周轉經營，個人貸款投資，都可以算得上好負債。壞負債則是貸款消費，借錢買台跑車耍帥，借錢吃喝玩樂，消耗完就沒有東西，這種就不理想。不管是哪種貸款或負債，一定要很清楚知道自己貸款的目的、規劃是什麼？不然就會徒增許多困擾事了。
10. 設定與信託
房貸設定最理想就是一筆，如果轉貸或增貸讓銀行設定成一筆貸款即可，如果設定成兩筆以上，以後轉貸或增貸的時候，可能會遇到一些麻煩，因為銀行會認為借款人一定是缺錢，才會借款多次，設定多筆，錦上添花的機會就會下降，其他舉凡民間設定、信託等等，對銀行來說都是忌諱，甚至立刻去解除後但也留下紀錄，有的銀行也不願意承作貸款，不可不慎啊！
以上10點，給想要辦房貸的鄉親參考囉！
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